สรุปกฎหมายระยะร่นบ้าน
ฉบับเข้าใจง่ายก่อนสร้างบ้าน

📌 Key Takeaways

กฎหมายระยะร่นบ้าน คือข้อบังคับตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เพื่อความปลอดภัย สุขอนามัย และรักษาสิทธิ์ของผู้อยู่อาศัยร่วมกัน โดยกำหนดให้ตัวบ้านที่มีช่องเปิดประตู-หน้าต่าง ต้องอยู่ห่างจากแนวรั้วอย่างน้อย 2 เมตร สำหรับบ้าน 1-2 ชั้น และห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะที่แคบกว่า 6 เมตร อย่างน้อย 3 เมตร รวมถึงต้องเว้นที่ว่างโดยรอบไม่น้อยกว่า 30% ของที่ดินทั้งหมด การศึกษาเกณฑ์ระยะร่นอาคาร และสัดส่วนโครงสร้างภายในบ้าน เช่น ขนาดห้องนอน และความกว้างบันไดตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้าง จะช่วยลดความเสี่ยงในการต่อเติมผิดกฎหมายจนนำไปสู่ปัญหาข้อพิพาทหรือการรื้อถอนในภายหลังได้

Table of Content

การสร้างบ้านในฝัน ต้องให้ความสำคัญทั้งเรื่องของดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้งาน รวมถึงการเลือกวัสดุที่มีคุณภาพ แต่สิ่งที่มองข้ามไม่ได้ด้วยเช่นกันก็คือเรื่องของข้อกำหนดทางกฎหมายควบคุมอาคาร โดยเฉพาะเรื่องระยะร่นบ้านและอาคาร รวมถึงพื้นที่ว่างภายนอก ซึ่งเป็นข้อบังคับที่กำหนดระยะห่างระหว่างตัวอาคารกับรั้ว แนวเขตที่ดิน ถนนสาธารณะ แหล่งน้ำ และอาคารข้างเคียง เพื่อความปลอดภัย ถูกสุขลักษณะ ป้องกันอัคคีภัย และไม่กระทบต่อสิทธิของผู้อื่น

ระยะร่นบ้าน ต้องเว้นกี่เมตร ดูตารางสรุปที่นี่

ตารางด้านล่างสรุปตัวเลขระยะร่นทั้งหมดตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 สำหรับบ้านพักอาศัย เปิดดูเทียบกับที่ดินของคุณได้ทันที รายละเอียดและข้อยกเว้นของแต่ละข้ออยู่ในหัวข้อถัดไป

1. ระยะร่นจากแนวเขตที่ดินหรือรั้ว

ลักษณะผนัง และความสูงอาคาร	ระยะห่างขั้นต่ำจากแนวเขตที่ดิน
ผนังทึบ ไม่มีประตูหน้าต่าง สูงไม่เกิน 15 เมตร	50 เซนติเมตร (หรือชิดแนวเขตได้ ถ้ามีหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง)
ผนังมีประตูหน้าต่างหรือช่องเปิด อาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร (บ้าน 1 ถึง 2 ชั้นส่วนใหญ่)	2 เมตร
ผนังมีประตูหน้าต่างหรือช่องเปิด อาคารสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร (บ้าน 3 ชั้นขึ้นไป)	3 เมตร

2. ระยะร่นจากถนนสาธารณะ

ความกว้างถนนสาธารณะ	ต้องร่นแนวอาคาร	วัดจากไหน
น้อยกว่า 6 เมตร	3 เมตร	กึ่งกลางถนน
น้อยกว่า 10 เมตร เฉพาะอาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือสูงเกิน 8 เมตร รวมทาวน์โฮมและอาคารพาณิชย์	6 เมตร	กึ่งกลางถนน
ตั้งแต่ 10 เมตร ถึง 20 เมตร	1 ใน 10 ของความกว้างถนน	เขตถนน
เกิน 20 เมตรขึ้นไป	2 เมตร	เขตถนน

สังเกตว่าสองแถวแรกวัดจาก กึ่งกลางถนน ส่วนสองแถวล่างวัดจาก เขตถนน เป็นจุดที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดและทำให้คำนวณพื้นที่ปลูกสร้างพลาดตั้งแต่ขั้นวางผัง

📢 ข้อควรรู้: ถ้าถนนหน้าที่ดินกว้างพอดี 6 เมตร หรือพอดี 10 เมตร ให้ยืนยันกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่ยื่นขออนุญาตก่อนวางผัง เพราะเป็นค่าที่อยู่ตรงรอยต่อของเกณฑ์ และแต่ละท้องถิ่นอาจมีข้อบัญญัติเพิ่มเติมของตัวเอง

3. ระยะร่นจากแหล่งน้ำธรรมชาติ

ขนาดแหล่งน้ำ	ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำ
กว้างน้อยกว่า 10 เมตร	3 เมตร
กว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป	6 เมตร
แหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ ทะเล	12 เมตร

4. ตัวเลขอื่นที่กฎหมายกำหนดสำหรับบ้านพักอาศัย

เรื่อง	เกณฑ์ขั้นต่ำ
ที่ว่างโดยรอบอาคาร	ไม่น้อยกว่า 30% ของที่ดิน (ตัวอาคารไม่เกิน 70%)
ช่องระบายอากาศของแต่ละห้อง	ไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ห้อง
พื้นที่ห้องนอน	ไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร ด้านแคบสุดไม่น้อยกว่า 2.5 เมตร
ความสูงเพดานห้องน้ำ	มากกว่า 2 เมตร
ความกว้างบันได	ไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร ช่วงบันไดสูงไม่เกิน 3 เมตร ชานพักสูงไม่น้อยกว่า 1.9 เมตร
ช่องเปิดของเหล็กดัดตั้งแต่ชั้น 2 ขึ้นไป	ไม่น้อยกว่า 60 x 80 เซนติเมตร
ที่ดินติดมุมถนนหักน้อยกว่า 135 องศา ถนนกว้างตั้งแต่ 3 เมตร	ปาดมุมรั้วด้านละ 4 เมตร

ข้อมูลจาก Landy Home: ทีมสถาปนิกและวิศวกรของแลนดี้ โฮม ตรวจระยะร่นทั้ง 4 ชุดนี้กับที่ดินจริงตั้งแต่ขั้นสำรวจที่ดิน ก่อนเริ่มออกแบบบ้าน จึงรู้ตั้งแต่ต้นว่าที่ดินแปลงนั้นวางบ้านได้จริงกี่ตารางเมตร ไม่ใช่ไปรู้ตอนยื่นขออนุญาตแล้วต้องแก้แบบ

ระยะร่นอาคาร (กฎหมายระยะร่น) คืออะไร ?

ระยะร่นอาคาร คือระยะที่ตัวอาคารต้องถอยห่างจากแนวเขตที่ดิน ถนนสาธารณะ และแหล่งน้ำธรรมชาติ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) บ้านพักอาศัยนับเป็นอาคารตามกฎหมายนี้ ระยะร่นบ้านกับระยะร่นอาคารจึงใช้เกณฑ์ชุดเดียวกันในตารางข้างบน

กฎหมายระยะร่น คือข้อบังคับพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่กำหนดให้ตัวอาคารต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ถนนสาธารณะ อาคารข้างเคียง หรือแหล่งน้ำธรรมชาติ ตามเกณฑ์ที่กำหนด เพื่อให้การก่อสร้างมีความปลอดภัยต่อผู้อยู่อาศัยและบุคคลรอบข้าง

ซึ่งนอกจากระยะร่นนี้จะมีไว้เพื่อควบคุมรูปแบบการก่อสร้าง ยังช่วยให้บ้านได้รับแสงธรรมชาติและการระบายอากาศที่เหมาะสม ลดความเสี่ยงจากอัคคีภัย พร้อมกับเปิดพื้นที่สำหรับการซ่อมบำรุง และลดข้อพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินที่อยู่ติดกัน ดังนั้น ก่อนเริ่มออกแบบบ้าน ควรศึกษาข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่นอาคารให้ครบถ้วน เพราะระยะที่ต้องเว้นอาจแตกต่างกันตามความสูงของอาคาร ขนาดถนน หรือสภาพแวดล้อมของพื้นที่ก่อสร้าง

ทำไมการรู้กฎหมายระยะร่นบ้านถึงสำคัญ ?

หลายคนมองว่าระยะร่นเป็นเพียงข้อกำหนดทางกฎหมาย แต่ในความเป็นจริงแล้ว การออกแบบบ้านให้ถูกต้องตั้งแต่ต้นส่งผลดีในหลายด้าน ได้แก่

1. ช่วยให้ขออนุญาตก่อสร้างได้ง่ายขึ้น

แบบบ้านที่เป็นไปตามกฎหมายตั้งแต่เริ่มต้น จะช่วยให้กระบวนการยื่นขออนุญาตก่อสร้างเป็นไปอย่างราบรื่น ลดโอกาสที่ต้องแก้ไขแบบหลายครั้ง

2. ลดความเสี่ยงในการรื้อถอนหรือแก้ไขอาคาร

หากการก่อสร้างไม่เป็นไปตามกฎหมายระยะร่นอาคาร เจ้าของบ้านจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการแก้ไข หรือรื้อถอนส่วนที่ผิดกฎหมาย

3. ลดปัญหาข้อพิพาทกับเพื่อนบ้าน

การเว้นระยะห่างอย่างเหมาะสม ช่วยลดปัญหาเรื่องการบดบังแสง ลม เสียง หรือการรุกล้ำพื้นที่ของเพื่อนบ้าน

4. เพิ่มความปลอดภัยในการอยู่อาศัย

พื้นที่ว่างรอบบ้านช่วยให้การระบายอากาศดีขึ้น ลดความอับชื้น และเป็นพื้นที่สำหรับการเข้าถึงอาคารในกรณีเกิดเหตุฉุกเฉิน

5. เพิ่มมูลค่าให้บ้านในระยะยาว

บ้านที่ก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมาย มีเอกสารครบถ้วน และไม่มีข้อพิพาทด้านโครงสร้าง มักได้รับความเชื่อมั่นมากกว่าเมื่อต้องการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต

บ้าน 2 ชั้น 3 ชั้น สูงกี่เมตร และความสูงเปลี่ยนระยะร่นอย่างไร ?

กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าบ้าน 2 ชั้นหรือ 3 ชั้นต้องสูงกี่เมตร แต่กำหนด 2 เรื่องที่ทำให้ความสูงของบ้านมีผลกับการวางผังโดยตรง คือ ห้องที่ใช้พักอาศัยต้องมีระยะดิ่งไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร (กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ข้อ 22) และ ความสูงของอาคารวัดจากระดับถนนหรือพื้นดินที่ก่อสร้างถึงส่วนที่สูงที่สุดของอาคาร ถ้าเป็นหลังคาทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด ไม่ใช่ถึงยอดหลังคา (ข้อ 44)

ความสูงที่วัดได้จะตกอยู่ในช่วงใดช่วงหนึ่งในตารางนี้ และแต่ละช่วงใช้ระยะร่นไม่เท่ากัน

ความสูงอาคาร (วัดถึงยอดผนังชั้นสูงสุด)	ผลต่อระยะร่น
ไม่เกิน 8 เมตร และไม่เกิน 2 ชั้น	ถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ร่นจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
เกิน 8 เมตร หรือเกิน 2 ชั้น	ถ้าถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
ไม่เกิน 9 เมตร	ผนังที่มีประตูหน้าต่างหรือระเบียง ห่างแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร (ข้อ 50)
เกิน 9 เมตร ถึง 23 เมตร	ผนังที่มีประตูหน้าต่างหรือระเบียง ห่างแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 3 เมตร (ข้อ 50)
ผนังทึบ ไม่เกิน 15 เมตร	ห่างแนวเขตที่ดิน 50 เซนติเมตร หรือชิดแนวเขตได้เมื่อมีหนังสือยินยอม

ข้อสังเกตสำหรับบ้าน 3 ชั้น ชั้นที่ 3 ทำให้ความสูงถึงยอดผนังเกิน 9 เมตรได้ง่าย และบ้านเกิน 2 ชั้นเข้าเกณฑ์ร่นจากถนนที่มากกว่าบ้าน 2 ชั้น ที่ดินหน้าแคบจึงเสียพื้นที่วางบ้านมากกว่าที่คาด ควรเช็กความสูงจากรูปตัดของแบบก่อนซื้อที่ดินหรือก่อนเลือกแบบ ไม่ใช่เช็กตอนยื่นขออนุญาต

ข้อมูลจาก Landy Home: แบบบ้านของแลนดี้ โฮม 192 แบบ มีแบบ 3 ชั้น 24 แบบ และ 4 ชั้น 8 แบบ (นับจากฐานข้อมูลแบบบ้าน ก.ย. 2569) ทีมวิศวกรตรวจความสูงถึงยอดผนังจากรูปตัดของแบบที่เลือก เทียบกับเกณฑ์ 8 เมตร 9 เมตร และความกว้างถนนหน้าที่ดินจริง ตั้งแต่ขั้นสำรวจที่ดิน

ระยะร่นอาคารแต่ละประเภท ใช้เกณฑ์ต่างกันอย่างไร ?

ระยะร่นจากถนนสาธารณะ แนวเขตที่ดิน และแหล่งน้ำ ใช้เกณฑ์ชุดเดียวกันทุกประเภทอาคาร สิ่งที่ต่างกันคือที่ว่างขั้นต่ำ อาคารอยู่อาศัยต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วน ส่วนห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน และอาคารสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ส่วน ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ข้อ 33

ประเภทอาคาร	ที่ว่างขั้นต่ำ (ข้อ 33)	ข้อกำหนดเฉพาะที่ต้องรู้
อาคารอยู่อาศัย และอาคารอยู่อาศัยรวม (รวมบ้านพักอาศัย)	ไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วน	ใช้ระยะร่นจากถนน แนวเขตที่ดิน และแหล่งน้ำ ตามตารางด้านบนทั้งชุด
ห้องแถว และตึกแถว	ไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ส่วน	ต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคารไม่น้อยกว่า 6 เมตร ด้านหลังไม่น้อยกว่า 3 เมตร และทุก 10 คูหา หรือทุกความยาว 40 เมตร ต้องมีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร (ข้อ 34)
อาคารพาณิชย์ โรงงาน และอาคารสาธารณะ	ไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ส่วน	ถ้าใช้อาคารเป็นที่อยู่อาศัยด้วย ต้องกลับไปใช้เกณฑ์ 30 ใน 100 ส่วน
อาคารทุกประเภทที่สูงเกิน 2 ชั้น หรือสูงเกิน 8 เมตร	ตามประเภทอาคารข้างต้น	ถ้าถนนหน้าที่ดินกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร (ข้อ 41)

ข้อสังเกต: เกณฑ์ชุดนี้คือเกณฑ์กลางตามกฎกระทรวง แต่ละท้องถิ่นออกข้อบัญญัติท้องถิ่นที่เข้มกว่านี้ได้ ก่อนวางผังจึงควรตรวจข้อบัญญัติของท้องถิ่นที่ที่ดินตั้งอยู่ควบคู่กันทุกครั้ง

ข้อมูลจาก Landy Home: แลนดี้ โฮม รับสร้างเฉพาะบ้านพักอาศัยบนที่ดินของลูกค้า งบประมาณ 8 ถึง 20 ล้านบาท ในรัศมีประมาณ 60 กิโลเมตรจากสาขา ทีมสถาปนิกและวิศวกรตรวจทั้งระยะร่นและที่ว่างกับโฉนดจริงตั้งแต่ขั้นสำรวจที่ดิน ก่อนเริ่มออกแบบ ถ้าโครงการของคุณเป็นอาคารพาณิชย์ ตึกแถว หรือโรงงาน เราไม่ได้ให้บริการก่อสร้างอาคารประเภทนั้น

เช็กลิสต์ประเภทของระยะร่น และข้อควรระวังที่ต้องรู้ก่อนสร้างบ้าน

เพื่อให้การวางแผนใช้พื้นที่ดินเกิดประโยชน์สูงสุดและถูกต้องตามกฎหมาย สามารถสรุปข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่นบ้าน และรูปแบบการก่อสร้างอย่างเหมาะสมออกได้เป็นดังนี้

สร้างบ้านชิดรั้วบ้านได้ แต่ผนังบ้าน รั้วต้องปิดทึบ

กรณีที่ต้องการสร้างหรือต่อเติมบ้านให้ชิดแนวเขตที่ดิน จะสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้นเท่านั้น แต่หากไม่อยากมีปัญหาเรื่องการขอเอกสารยินยอม กฎหมายผ่อนปรนให้สามารถสร้างบ้านห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตรได้โดยไม่ต้องขอความยินยอม แต่ยังคงต้องเป็นผนังทึบและตัวอาคารต้องสูงไม่เกิน 15 เมตรเช่นเดิม

การสร้างบ้านชิดรั้ว ไม่มีระยะร่นบ้าน แต่ต้องเป็นผนังปิดทึบ

ผนังบ้านที่มีประตูหน้าต่าง ต้องมีระยะห่างจากแนวรั้ว อย่างน้อย 2 เมตร

ตามกฎหมายจะพิจารณาจากระดับความสูงของโครงสร้างอาคาร โดยอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร (ซึ่งครอบคลุมตัวบ้านชั้น 1 และชั้น 2 ส่วนใหญ่) จะต้องอยู่ห่างจากรั้วอย่างน้อย 2 เมตร แต่หากเป็นอาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 23 เมตร (เช่น บ้าน 3 ชั้นขึ้นไป) ต้องอยู่ห่างจากรั้วอย่างน้อย 3 เมตร

จะสร้างบ้านเต็มผืนที่ดินไม่ได้

ไม่ว่าที่ดินของเราจะมีขนาดเล็กหรือใหญ่ขนาดไหน ก็ไม่สามารถสร้างบ้านเต็มพื้นที่ได้ ด้วยกฎหมายระยะร่นที่กำหนดให้ต้องมีระยะห่างจากแนวรั้ว และขอบเขตของตัวบ้านต้องมีพื้นที่ไม่เกิน 70% ของที่ดิน

จะสร้างบ้านล้ำไปในถนนสาธารณะไม่ได้

เชื่อว่าเป็นอีกหนึ่งปัญหาที่พบเจอกันได้บ่อย ๆ โดยเฉพาะตามซอยเล็กซอยน้อยในกรุงเทพฯ แต่ถ้าหากพูดถึงข้อกำหนดตามกฎหมายระยะร่นจากถนนสาธารณะแล้ว ได้มีการกำหนดเอาไว้ดังนี้

ถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร
ถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10 เมตร สำหรับทาวน์โฮม ตึกแถว อาคารพาณิชย์ หรืออาคารที่สูงเกิน 2 ชั้น หรือสูงเกิน 8 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร
ถนนสาธารณะกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
ถนนสาธารณะกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร

กฎหมายระยะร่นบ้าน หากก่อสร้างใกล้ถนนสาธารณะ

ที่ดินชิดถนนหักมุมจะต้องปาดแนวรั้วด้านละ 4 เมตร

หากบ้านมีที่ดินอยู่ติดมุมถนน โดยมีมุมหักถนน 2 ด้านน้อยกว่า 135 องศาและถนนกว้าง 3 เมตรขึ้นไป จะต้องปาดมุมรั้วด้านละ 4 เมตร เพื่อไม่ให้รั้วบ้านหรือกำแพงบดบังทัศนวิสัยการมองเห็นของผู้ขับขี่รถยนต์

สร้างบ้านใกล้แหล่งน้ำธรรมชาติ ต้องมีระยะร่นที่เหมาะสม

สำหรับที่ดินที่อยู่ติดคลอง แม่น้ำ ลำราง หรือแหล่งน้ำธรรมชาติ จะมีข้อกำหนดให้เว้นระยะห่างจากแนวเขตแหล่งน้ำ เพื่อป้องกันการรุกล้ำพื้นที่สาธารณะ ลดผลกระทบต่อระบบระบายน้ำ และช่วยรักษาสภาพแวดล้อมโดยรอบ ซึ่งตามกฎหมายได้กำหนดระยะร่นตามขนาดของแหล่งน้ำเอาไว้ดังนี้

แหล่งน้ำกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำอย่างน้อย 3 เมตร
แหล่งน้ำกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารห่างอย่างน้อย 6 เมตร
แหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องร่นแนวอาคารห่างอย่างน้อย 12 เมตร

ข้อยกเว้น สิ่งปลูกสร้างบางประเภท เช่น สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน้ำ หรือที่จอดรถ ไม่จำเป็นต้องร่นแนวอาคารตามเกณฑ์นี้ ดังนั้นใครที่มองหาที่ดินติดคลองหรือติดทะเลไว้สร้างบ้าน ควรตรวจสอบขนาดแหล่งน้ำและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนวางผังบ้าน เพื่อไม่ให้เสียพื้นที่ใช้สอยเกินความจำเป็น

ทุกห้องของบ้าน ต้องมีหน้าต่างหรือช่องแสง

การสร้างห้องแต่ละห้องภายในบ้าน ไม่ว่าจะเป็นห้องน้ำ ห้องครัว ห้องนอน หรือห้องเก็บของ จะต้องมีพื้นที่สำหรับระบายอากาศ ไม่ว่าจะทางประตู หน้าต่าง ช่องแสง ช่องลม รวมกันแล้วไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ในห้องนั้น ๆ

การเลือกบริษัทสร้างบ้าน ที่รู้ข้อกำหนดเกี่ยวกับหน้าต่างและช่องแสง

ห้องนอนต้องมีพื้นที่ใช้งานไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร

ห้องนอนจะต้องมีขนาดที่กว้างขวางและโปร่งโล่ง เพื่อให้เกิดสภาวะอยู่สบาย ตรงนี้ก็มีในข้อกฎหมายระยะร่นระบุไว้ว่า ห้องนอนนั้นต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร และมีด้านแคบสุดไม่น้อยกว่า 2.5 เมตร

การเลือกบริษัทสร้างบ้าน ที่รู้ข้อกำหนดเกี่ยวกับพื้นที่ใช้งานภายในบ้าน

เพดานห้องน้ำต้องสูงกว่า 2 เมตร

ห้องน้ำใต้บันไดที่มักนิยมสร้างเพื่อเป็นห้องน้ำรวมสำหรับแขก แต่รู้หรือไม่ว่า การสร้างห้องน้ำใต้บันไดนั้นต้องพิจารณาถึงระดับความสูงของเพดานห้องด้วย ซึ่งหากพื้นที่ตรงนั้นมีเพดานด้านที่สูงน้อยที่สุดไม่ถึง 2 เมตรก็ไม่สามารถทำเป็นห้องน้ำเพื่อใช้งานได้

บริษัทสร้างบ้าน ออกแบบบ้านให้มีเพดานสูง 2 เมตร ลดความเเสี่ยงทำผิดกฎข้อบังคับ

บันไดของบ้านต้องกว้างมากกว่า 80 เซนติเมตร

บันไดในบ้านจะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร และในแต่ละช่วงต้องมีความสูงไม่เกิน 3 เมตร หากมากกว่านี้จะต้องมีชานพักบันได ซึ่งชานพักบันไดต้องมีระยะห่างแนวดิ่งหรือความสูงจากบันไดอีกชั้นไม่น้อยกว่า 1.9 เมตร

บริษัทสร้างบ้าน ออกแบบบ้านให้มีบันไดกว้างมากกว่า 80 เซนติเมตร

ติดเหล็กดัด ต้องมีช่องเปิดด้วย

กรณีที่บ้านติดเหล็กดัด ตั้งแต่ชั้น 2 ขึ้นไป จะต้องเว้นช่องว่างไม่น้อยกว่า 60 x 80 เซนติเมตร เพื่อเป็นการเปิดทางเข้าออกในกรณีที่ต้องกู้ภัยอันเนื่องจากอัคคีภัย

กฎหมายระยะร่นเป็นเรื่องที่เจ้าของบ้านทุกคนควรทำความเข้าใจก่อนเริ่มสร้างบ้านหรือต่อเติมที่อยู่อาศัย เพราะไม่เพียงช่วยให้การก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ยังช่วยให้บ้านปลอดภัย น่าอยู่ และลดความขัดแย้งกับเพื่อนบ้านในระยะยาว

บริษัทสร้างบ้าน ติดเหล็กดัดและสร้างช่องเปิดปิด

สร้างบ้านตามข้อกำหนดระยะร่น หมดกังวลการรื้อถอนสร้างใหม่

การสร้างบ้านที่ดี ต้องประกอบด้วยความสวยงามของแบบบ้าน รวมถึงคุณภาพโครงสร้าง มาตรฐานการก่อสร้าง และระบบการทำงานของผู้รับเหมา เพื่อช่วยให้เจ้าของบ้านมั่นใจได้ว่าบ้านจะเสร็จตรงตามงบประมาณและพร้อมอยู่อาศัยได้อย่างยาวนาน การเลือกบริษัทรับสร้างบ้านที่มีประสบการณ์ มีทีมสถาปนิกและวิศวกรดูแลครบวงจร รวมถึงมีสัญญาและมาตรฐานวัสดุที่ชัดเจน จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องงานล่าช้า งบบานปลาย หรือปัญหาจุกจิกหลังส่งมอบบ้าน

แลนดี้ โฮม พร้อมดูแลทั้งงานออกแบบและรับสร้างบ้านแบบครบวงจร ด้วยทีมงานประสบการณ์สร้างบ้านกว่า 40 ปี ผลงานกว่า 10,000 หลัง รับประกันโครงสร้าง 20 ปี และทุนจดทะเบียน 200,000,000 บาท (200 ล้านบาท) ซึ่งสูงที่สุดในกลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านในประเทศไทย พร้อมทีมสถาปนิก วิศวกร และผู้เชี่ยวชาญที่ใส่ใจในทุกรายละเอียด ตั้งแต่การตรวจสอบระยะร่นในขั้นตอนออกแบบ ไปจนถึงการก่อสร้างและบริการหลังการขาย เพื่อช่วยให้ทุกขั้นตอนของการสร้างบ้านเป็นเรื่องอุ่นใจ

พิเศษ! จองสิทธิ์สำรวจที่ดิน ออกแบบบ้าน และประเมินงบก่อสร้างฟรี

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมหรือรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านรับสร้างบ้านได้ที่

📞 โทร: 02 938 3456 💬 Line: @Landyhome

Q: อาคารพาณิชย์กับตึกแถว มีข้อกำหนดเพิ่มจากบ้านอย่างไร

A: ห้องแถวและตึกแถวมีข้อกำหนดที่ว่างเฉพาะเพิ่มมาตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ข้อ 34 คือที่ว่างด้านหน้าอาคารไม่น้อยกว่า 6 เมตร ด้านหลังไม่น้อยกว่า 3 เมตร และทุก 10 คูหา หรือทุกความยาว 40 เมตร ต้องมีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ส่วนระยะร่นจากถนนและแนวเขตที่ดินใช้เกณฑ์เดียวกับบ้าน แลนดี้ โฮม รับสร้างเฉพาะบ้านพักอาศัย ไม่รับอาคารพาณิชย์และตึกแถว บ้านที่สร้างทุกหลังมีการรับประกันโครงสร้าง 20 ปี

ข้อมูลอ้างอิง

กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. สืบค้นเมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม 2569 จาก https://download.asa.or.th/03media/04law/fubr/a1_bcmr55-63.pdf

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับกฎหมายระยะร่นบ้าน (FAQs)

Q: ระยะร่นจากถนนสาธารณะ ต้องเว้นกี่เมตร

A: ขึ้นกับความกว้างถนน ถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร ถนนกว้างตั้งแต่ 10 ถึง 20 เมตร ร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน และถนนกว้างเกิน 20 เมตร ร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 2 เมตร จุดที่ต้องระวังคือสองกรณีแรกวัดจากกึ่งกลางถนน ส่วนสองกรณีหลังวัดจากเขตถนน

Q: บ้าน 2 ชั้น ต้องเว้นระยะห่างจากรั้วกี่เมตร

A: ถ้าเป็นผนังที่มีประตูหน้าต่างหรือช่องเปิด และตัวอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร ซึ่งครอบคลุมบ้าน 2 ชั้นส่วนใหญ่ ต้องห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร ถ้าเป็นผนังทึบไม่มีช่องเปิด เว้นเพียง 50 เซนติเมตรได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเพื่อนบ้าน

Q: บ้าน 3 ชั้น ระยะร่นต่างจากบ้าน 2 ชั้นไหม

A: ต่าง อาคารที่สูงเกิน 9 เมตรแต่ไม่เกิน 23 เมตร ซึ่งรวมบ้าน 3 ชั้นขึ้นไป ผนังที่มีช่องเปิดต้องห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 3 เมตร ไม่ใช่ 2 เมตรเหมือนบ้าน 1 ถึง 2 ชั้น

Q: ระยะร่น 50 เซนติเมตร ใช้กับกรณีไหน

A: ใช้กับผนังทึบที่ไม่มีประตูหน้าต่างหรือช่องเปิด และตัวอาคารสูงไม่เกิน 15 เมตร กรณีนี้สร้างห่างแนวเขตที่ดิน 50 เซนติเมตรได้โดยไม่ต้องขอหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง แต่ถ้าจะสร้างชิดแนวเขตเลย ต้องมีหนังสือยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร

Q: สร้างบ้านเต็มที่ดินได้ไหม

A: ไม่ได้ กฎหมายกำหนดให้ต้องเว้นที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดิน แปลว่าตัวอาคารครอบคลุมได้ไม่เกิน 70% ของที่ดิน

Q: หากที่ดินติดกับซอยตันที่เป็นถนนสาธารณะ ต้องวัดระยะร่นอย่างไร ?

A: ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ไม่ว่าจะเป็นซอยตันหรือซอยที่ทะลุได้ หากมีสภาพเป็นทางสาธารณะและมีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร จะต้องใช้เกณฑ์วัดระยะร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางซอยสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตรเท่ากัน เพื่อความปลอดภัยและการเข้าถึงของรถดับเพลิง

Q: การนับความสูงของอาคารเพื่อคำนวณระยะร่นบ้าน มีวิธีนับอย่างไร ?

A: วัดแนวดิ่งจากระดับถนนหรือระดับพื้นดินที่ก่อสร้าง ถ้าเป็นหลังคาทรงจั่วหรือปั้นหยา ให้วัดถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด ไม่ใช่ถึงยอดหลังคา ถ้าเป็นหลังคาแบนหรือดาดฟ้า ให้วัดถึงส่วนที่สูงที่สุดของอาคาร (กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ข้อ 44) ถ้าได้ไม่เกิน 9 เมตร ผนังที่มีช่องเปิดต้องห่างแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร ถ้าเกิน 9 เมตรต้องห่างอย่างน้อย 3 เมตร

Q: บ้าน 2 ชั้น หรือ 3 ชั้น สูงกี่เมตรตามกฎหมาย ?

A: กฎหมายไม่ได้กำหนดความสูงรวมของบ้านเป็นตัวเลขตายตัว แต่กำหนดให้ห้องพักอาศัยมีระยะดิ่งไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร และใช้ความสูงถึงยอดผนังชั้นสูงสุดเป็นตัวแบ่งระยะร่น ที่ 8 เมตร 9 เมตร และ 23 เมตร ความสูงจริงของแต่ละหลังต้องดูจากรูปตัดในแบบก่อสร้าง

Q: ระยะร่นอาคาร กับ ระยะร่นบ้าน ต่างกันไหม ?

A: ไม่ต่างในส่วนระยะร่น บ้านพักอาศัยนับเป็นอาคารตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 จึงใช้เกณฑ์ระยะร่นจากถนนสาธารณะ แนวเขตที่ดิน และแหล่งน้ำ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ชุดเดียวกัน ส่วนที่ต่างคือที่ว่างขั้นต่ำ อาคารอยู่อาศัยกำหนดไว้ไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วน ขณะที่อาคารพาณิชย์ โรงงาน และอาคารสาธารณะ กำหนดไว้ 10 ใน 100 ส่วน (ข้อ 33) ทีมสถาปนิกและวิศวกรของแลนดี้ โฮม คำนวณทั้งระยะร่นและที่ว่างจากโฉนดจริงให้ก่อนออกแบบ ในบริการสำรวจที่ดิน ออกแบบบ้าน และประเมินงบก่อสร้างฟรี

Q: ถ้าข้างบ้านสร้างสิ่งปลูกสร้างล้ำระยะร่นเข้ามาในเขตเรา ควรทำอย่างไร ?

A: ในกรณีที่พบเห็นการก่อสร้างข้างบ้านละเมิดกฎหมายระยะร่น หรือสร้างชิดรั้วโดยไม่ได้ขอความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร ขั้นตอนแรกควรพูดคุยเจรจาเพื่อหาทางออกร่วมกัน หากไม่เป็นผล สามารถแจ้งเรื่องต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น เช่น สำนักงานเขต อบต. หรือเทศบาล เพื่อให้เข้ามาตรวจสอบโครงสร้างและออกคำสั่งระงับการก่อสร้างตามกฎหมาย

Q: ระเบียงบ้านชั้น 2 นับเป็นช่องเปิดที่ต้องร่นระยะ 2 เมตรด้วยหรือไม่ ?

A: นับรวมด้วย เนื่องจากระเบียงบ้านเป็นพื้นที่ใช้งานที่มองไปยังข้างบ้านได้ โครงสร้างระเบียงจึงต้องปฏิบัติตามเกณฑ์ระยะร่นอาคาร โดยต้องห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร ยกเว้น "ชายคาหรือกันสาดทึบ" ที่ไม่มีระเบียงให้คนขึ้นไปเดิน กฎหมายอนุญาตให้ยื่นล้ำเข้ามาได้ โดยต้องห่างจากแนวที่ดินอย่างน้อย 50 เซนติเมตร

ข้อมูลอ้างอิง

กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. สืบค้นเมื่อวันที่ 28 สิงหาคม 2569 จาก กรมโยธาธิการและผังเมือง
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ฉบับปรับปรุง. สืบค้นเมื่อวันที่ 28 สิงหาคม 2569 จาก ตัวบทพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 33 ข้อ 34 ข้อ 41 และ ข้อ 50 ฉบับรวมแก้ไข. สืบค้นเมื่อวันที่ 23 กันยายน 2569 จาก สมาคมสถาปนิกสยาม