30 คำถามที่ต้องถามก่อนสร้างบ้าน
พร้อมวิธีตรวจสอบคำตอบด้วยตัวเอง

📌 Key Takeaways

ก่อนเซ็นสัญญาสร้างบ้าน ให้ขอเอกสาร 4 อย่างจากทุกบริษัทที่คุยด้วย คือ หนังสือรับรองบริษัทที่แสดงทุนจดทะเบียน สัญญาฉบับเต็มที่ระบุงวดงาน เงื่อนไขรับประกันเป็นลายลักษณ์อักษร และรายการสเปกวัสดุที่ระบุยี่ห้อและรุ่น สี่อย่างนี้ตรวจสอบได้เองทั้งหมด และแยกบริษัทที่พร้อมออกจากที่ยังไม่พร้อม

สารบัญ

• กลุ่มที่ 1 ก่อนตัดสินใจเลือกบริษัท (7 คำถาม)
• กลุ่มที่ 2 สัญญาและงบประมาณ (6 คำถาม)
• กลุ่มที่ 3 ระหว่างก่อสร้าง (6 คำถาม)
• กลุ่มที่ 4 ส่งมอบและการรับประกัน (6 คำถาม)
• กลุ่มที่ 5 สินเชื่อสร้างบ้าน (5 คำถาม)
• ถ้าไม่มีเวลามาคุมงานเอง จะมั่นใจได้อย่างไร
• เช็กลิสต์เอกสารที่ควรขอก่อนเซ็นสัญญา

Q1: เลือกบริษัทรับสร้างบ้านต้องดูอะไรบ้าง?

A: ดู 4 อย่างที่ตรวจสอบได้เอง คือ ทุนจดทะเบียนจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ผลงานที่ไปดูของจริงได้ สัญญาที่ระบุงวดงานชัดเจน และเงื่อนไขรับประกันเป็นลายลักษณ์อักษร สี่อย่างนี้ขอดูได้ทุกเจ้า และเป็นสิ่งที่ทำให้คุณเทียบได้จริงมากกว่าการดูจากภาพหรือคำบรรยาย ถ้ายังไม่รู้จะเริ่มเทียบกับเจ้าไหน ดู สร้างบ้านกับบริษัทไหนดี 2569

Q2: บริษัทรับสร้างบ้าน ต่างจากผู้รับเหมาทั่วไปยังไง?

A: ต่างที่นิติบุคคล สัญญามาตรฐาน และการรับประกันหลังส่งมอบ ผู้รับเหมารายย่อยมักไม่มีสามอย่างนี้ครบ แต่มักคิดราคาถูกกว่า อ่านการเปรียบเทียบแบบละเอียดได้ที่บทความ บริษัทรับสร้างบ้าน กับ ผู้รับเหมา เลือกอะไรดี

Q3: ทุนจดทะเบียนสำคัญยังไงกับการสร้างบ้าน?

A: ทุนจดทะเบียนคือความสามารถในการสำรองเงินหมุนเวียนระหว่างก่อสร้าง ซึ่งเป็นช่วงที่บริษัทต้องจ่ายค่าวัสดุและค่าแรงก่อนเบิกงวด ตรวจได้ฟรีที่เว็บกรมพัฒนาธุรกิจการค้าโดยค้นจากชื่อบริษัท

Q4: จะรู้ได้ยังไงว่าบริษัทมีผลงานจริง?

A: ขอไปดูบ้านที่กำลังก่อสร้างอยู่จริงในพื้นที่ใกล้เคียง ไม่ใช่ดูแค่ภาพเรนเดอร์หรือบ้านตัวอย่าง บ้านที่กำลังสร้างจะบอกคุณภาพงานโครงสร้างและความเป็นระเบียบของหน้างานได้ตรงที่สุด

Q5: งบเท่าไหร่ถึงสร้างกับเครือแลนดี้ โฮม ได้?

A: เครือแลนดี้ โฮม รองรับตั้งแต่งบก่อสร้าง 2 ล้านบาท ไปจนถึง 20 ล้านบาทขึ้นไป โดยแบ่งเป็น 3 แบรนด์ตามช่วงงบ คือ Trendy Home 2 ถึง 8 ล้านบาท · Landy Home 8 ถึง 20 ล้านบาท · Landy Grand 20 ล้านบาทขึ้นไป คุณคุยที่จุดเดียวได้ทุกช่วงงบ ทีมงานจะประเมินงบจากที่ดินจริงให้ก่อน แล้วค่อยบอกว่าแบรนด์ไหนตรงกับคุณ ไม่ต้องเดาเองตั้งแต่ต้น

Q6: Landy Home, Landy Grand และ Trendy Home ต่างกันยังไง?

A: ทั้งสามเป็นแบรนด์ในเครือเดียวกัน และคู่สัญญาคือนิติบุคคลเดียวกัน คือ บริษัท แลนดี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด ทุนจดทะเบียน 200,000,000 บาท (200 ล้านบาท) ซึ่งสูงที่สุดในกลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านในประเทศไทย ข้อมูลกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ทั้งสามแบรนด์ใช้ระบบโครงสร้าง Nova System และทีมวิศวกรควบคุมงานชุดเดียวกัน สิ่งที่ต่างกันคือช่วงงบและระดับสเปกวัสดุที่เลือกได้ ส่วน Landy Grand มีบริการดูแลเพิ่มเติมสำหรับงานออกแบบเฉพาะหลัง แปลว่าไม่ว่าคุณเข้าทางแบรนด์ไหน มาตรฐานโครงสร้างและการรับประกัน 20 ปี เป็นชุดเดียวกัน อ่านรายละเอียดทั้ง 3 แบรนด์ได้ที่ แบรนด์ในเครือแลนดี้ โฮม ต่างกันอย่างไร

Q7: ต้องมีที่ดินก่อนไหมถึงจะเริ่มคุยได้?

A: คุยได้เลยครับ ไม่ต้องรอให้มีที่ดินก่อน ทีมงานช่วยประเมินงบและแนะนำแนวทางได้ตั้งแต่ยังหาที่ดินอยู่ ส่วนการเลือกแบบบ้านตัวจริงจะแม่นที่สุดเมื่อรู้ขนาดและรูปแปลงที่ดินแล้ว เพราะสองอย่างนี้เป็นตัวกำหนดว่าแบบไหนวางลงได้พอดี แนะนำให้เช็กแปลงที่สนใจก่อน อ่านวิธีได้ที่ วิธีเช็คระวางที่ดินผ่านมือถือ

Q8: งบสร้างบ้านบานปลายเพราะอะไรได้บ้าง?

A: สาเหตุที่พบบ่อยคือ งานปรับสภาพที่ดินและถมดินที่ไม่ได้ประเมินไว้ตั้งแต่แรก งานขยายเขตไฟฟ้าและประปา การเปลี่ยนวัสดุระหว่างทาง และงานตกแต่งภายในที่มักไม่รวมอยู่ในสัญญาก่อสร้าง ทางแก้คือให้บริษัทลงสำรวจที่ดินจริงและตีตัวเลขก้อนเหล่านี้ออกมาก่อนเซ็น ของแลนดี้ โฮม การสำรวจที่ดินและประเมินงบเบื้องต้นไม่มีค่าใช้จ่าย

Q9: ก่อนเซ็นสัญญาควรขอเอกสารอะไรบ้าง?

A: ขอ 4 อย่าง คือ หนังสือรับรองบริษัทที่ออกไม่เกิน 6 เดือน สัญญาฉบับเต็มพร้อมภาคผนวกงวดงาน รายการสเปกวัสดุที่ระบุยี่ห้อและรุ่น และเงื่อนไขการรับประกันเป็นลายลักษณ์อักษร บริษัทที่ให้ครบทั้งสี่คือบริษัทที่พร้อมให้ตรวจสอบ

Q10: สัญญาต้องระบุอะไรถึงจะกันงบบานปลายได้?

A: ต้องระบุ 3 เรื่องเป็นอย่างน้อย คือ ขอบเขตงานที่รวมและไม่รวม รายการสเปกวัสดุระดับยี่ห้อและรุ่น และเงื่อนไขการคิดเงินเพิ่มกรณีลูกค้าขอเปลี่ยนแบบ ถ้าสัญญาเขียนแค่ว่าวัสดุมาตรฐาน ให้ขอรายการแนบท้าย

Q11: ค่าสำรวจที่ดินและออกแบบคิดเงินไหม?

A: ของแลนดี้ โฮม การสำรวจที่ดิน ออกแบบบ้าน และประเมินงบก่อสร้างเบื้องต้น ไม่มีค่าใช้จ่าย ก่อนตัดสินใจกับเจ้าอื่นแนะนำให้ถามข้อนี้ให้ชัด เพราะบางเจ้าคิดค่าออกแบบแยกและไม่คืนหากไม่ได้สร้างต่อ

Q12: นอกจากค่าก่อสร้าง ต้องเตรียมงบอะไรอีกบ้าง?

A: งบที่แยกออกมาจากสัญญาก่อสร้างตามปกติของธุรกิจนี้ ได้แก่ ค่าถมดินและปรับพื้นที่ ค่าขยายเขตไฟฟ้าและประปา ค่ามิเตอร์ ค่าธรรมเนียมขออนุญาต งานภูมิทัศน์และรั้ว รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว ให้ขอรายการนี้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเซ็น ของแลนดี้ โฮม ทีมงานลงสำรวจหน้างานและประเมินก้อนเหล่านี้ให้ตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา เพื่อให้คุณเห็นงบรวมทั้งโครงการ ไม่ใช่เห็นเฉพาะค่าก่อสร้าง

Q13: เปลี่ยนแบบหรือเปลี่ยนวัสดุระหว่างทางได้ไหม?

A: ทำได้ แต่ควรจบให้เร็วที่สุด การเปลี่ยนหลังเริ่มงานโครงสร้างมักกระทบทั้งเวลาและงบ ให้ถามตั้งแต่ต้นว่าเปลี่ยนได้ถึงขั้นตอนไหน และคิดค่าใช้จ่ายอย่างไร แล้วให้เขียนไว้ในสัญญา

Q14: ใครเป็นคนยื่นขออนุญาตก่อสร้าง?

A: โดยทั่วไปบริษัทรับสร้างบ้านเป็นผู้ดำเนินการให้ทั้งหมด ตั้งแต่จัดเตรียมแบบและรายการคำนวณของวิศวกร ไปจนถึงยื่นเรื่องกับหน่วยงานราชการในนามเจ้าของที่ดิน เจ้าของบ้านมีหน้าที่เพียงเซ็นเอกสารมอบอำนาจและจัดเตรียมเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ของแลนดี้ โฮม งานส่วนนี้อยู่ในบริการ One-Stop Service รวมถึงการขอมิเตอร์น้ำและไฟด้วย อ่านขั้นตอนและเอกสารทั้งหมดได้ที่ ขออนุญาตก่อสร้างบ้าน และขอเลขที่บ้านใหม่

Q15: ระหว่างก่อสร้างเจ้าของบ้านต้องเข้าไปดูหน้างานบ่อยแค่ไหน?

A: ควรไปให้ตรงหมุดสำคัญ คือ ตอกเสาเข็ม ขึ้นโครงสร้าง เดินระบบไฟและประปาก่อนปิดผนัง และก่อนเก็บงานสี ของแลนดี้ โฮม มีวิศวกรเข้าตรวจหน้างานทุก 2 ถึง 3 วัน และอัปเดตความคืบหน้าในไลน์กลุ่มรายสัปดาห์

Q16: ถ้าเจอปัญหาหน้างานต้องแจ้งใคร?

A: แจ้งผู้ควบคุมงานเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอ ไม่ใช่บอกช่างหน้างานอย่างเดียว เพราะข้อตกลงที่ไม่มีหลักฐานมักหายไประหว่างเปลี่ยนทีมช่าง ของแลนดี้ โฮม แจ้งผ่านไลน์กลุ่มของบ้านหลังนั้น โดยมีทีม CS ติดตามตั้งแต่เริ่มก่อสร้างจนส่งมอบ

Q17: โครงสร้างสำเร็จรูปแข็งแรงเท่าหล่อในที่ไหม?

A: เป็นคนละวิธี และมีข้อได้เปรียบคนละด้าน ระบบสำเร็จรูปได้เปรียบเรื่องความสม่ำเสมอ เพราะหล่อในโรงงานที่ควบคุมสัดส่วนวัสดุและการบ่มได้ ต่างจากการผสมและบ่มหน้างานซึ่งแปรผันตามสภาพอากาศและฝีมือช่างในวันนั้น ส่วนหล่อในที่ได้เปรียบเรื่องความยืดหยุ่นของรูปทรงที่ซับซ้อน สิ่งที่ควรถามคือใช้กำลังอัดเท่าไหร่ ยึดต่อด้วยระบบอะไร และรับประกันโครงสร้างกี่ปีเป็นลายลักษณ์อักษร

Q18: แลนดี้ โฮม ใช้โครงสร้างแบบไหน?

A: ใช้ระบบ Nova System เป็นโครงสร้างกึ่งสำเร็จรูป หล่อเสาและคานจากโรงงานด้วยคอนกรีตอัดแรงกำลังอัด 350 ksc ซึ่งเป็นคอนกรีตชนิดเดียวกับที่ใช้ในงานทางด่วน สะพาน และอาคารสูง จุดสำคัญคือหล่อในแนวนอน ทำให้มวลรวมกระจายตัวสม่ำเสมอกว่าการหล่อในแนวตั้งด้วยไม้แบบหน้างาน จากนั้นยึดต่อที่หน้างานด้วย Multi Joint Lock System และเหล็กรูปพรรณ พร้อมรับประกันโครงสร้าง 20 ปี เป็นลายลักษณ์อักษร

ข้อกังวลที่พบบ่อยคือเรื่องรอยต่อรั่วซึม ตรงนี้ต้องแยกให้ชัด รอยต่อของ Nova System อยู่ที่จุดยึดโครงสร้างซึ่งอยู่ในเนื้อบ้าน ไม่ใช่ผิวผนังภายนอก ส่วนการรั่วซึมของบ้านโดยทั่วไปมาจากงานหลังคา งานระบบท่อ และรอยต่อวงกบประตูหน้าต่าง ซึ่งเป็นคนละงานกับระบบโครงสร้าง และเป็นจุดที่ควรถามทุกบริษัทไม่ว่าใช้ระบบไหน

Q19: ถ้างานล่าช้ากว่ากำหนดต้องทำยังไง?

A: ดูเงื่อนไขในสัญญาก่อน เพราะสัญญาจะระบุระยะเวลา เหตุที่ขยายเวลาได้ และผลของการล่าช้าไว้ อีกอย่างที่ควรถามคือบริษัทแจ้งแผนงานล่วงหน้าไหม ของแลนดี้ โฮม แจ้งแผนงานสัปดาห์ถัดไปให้ทราบก่อน ทำให้เทียบแผนกับงานจริงได้เองทุกสัปดาห์

Q20: บ้านหนึ่งหลังรับประกันอะไรบ้าง?

A: การรับประกันแยกเป็นชั้นตามประเภทงาน เวลาเทียบบริษัท ให้ขอเอกสารที่ระบุแยกเป็นข้อพร้อมจำนวนปีของแต่ละข้อ จะเทียบกันได้ตรงที่สุด ของแลนดี้ โฮม แบ่งไว้แบบนี้

*เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนด รายละเอียดแต่ละข้อระบุไว้ในเอกสารรับประกันแนบท้ายสัญญา

Q21: รับประกันโครงสร้าง 20 ปี ของแลนดี้ โฮม ครอบคลุมอะไร?

A: ครอบคลุมงานโครงสร้างบ้านของระบบ Nova System และให้กับบ้านทุกหลัง ไม่ได้จำกัดเฉพาะบางแบบหรือบางสเปก ส่วนงานหลังคาและงานเก็บรายละเอียดมีระยะของตัวเองตามตารางในข้อ 20 ขอบเขตและเงื่อนไขทั้งหมดระบุเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ในเอกสารรับประกันที่แนบท้ายสัญญา ซึ่งคุณขอดูฉบับเต็มได้ตั้งแต่ก่อนเซ็น ไม่ต้องรอถึงวันส่งมอบ เราแนะนำให้อ่านให้ครบทุกข้อ และถามจุดที่ไม่ชัดให้จบก่อนเซ็น

Q22: การรับประกันวัสดุบางรายการต่างจากรับประกันโครงสร้างยังไง?

A: ต่างกันที่ผู้รับประกัน วัสดุบางรายการรับประกันโดยผู้ผลิตวัสดุ เช่น หลังคา CPAC MONIER รับประกัน 5 ปี ส่วนงานโครงสร้างรับประกันโดยบริษัทผู้ก่อสร้าง ในทางปฏิบัติเจ้าของบ้านไม่ต้องจำเองว่ารายการไหนอยู่กับใคร ของแลนดี้ โฮม แจ้งเข้ามาที่ทีม CS เป็นจุดแรกได้เลย ทีมจะเป็นคนตรวจให้ว่ารายการนั้นอยู่ในความรับผิดชอบของฝั่งไหน แล้วแจ้งขั้นตอนต่อไปให้คุณ

Q23: ตรวจรับบ้านก่อนโอนต้องดูอะไร?

A: ตรวจงานระบบก่อนงานสวยงามเสมอ คือ ระบบไฟ ระบบน้ำ การระบายน้ำ และการรั่วซึม เพราะสามอย่างนี้แก้ทีหลังแพงที่สุด ดูเช็กลิสต์เต็มได้ที่ ตรวจรับบ้านก่อนโอน เช็กลิสต์ที่เจ้าของบ้านต้องรู้

Q24: ผู้รับเหมาหยุดงานกลางคันเกิดจากอะไร และป้องกันยังไง?

A: สาเหตุที่พบบ่อยคือปัญหาสภาพคล่องของผู้รับเหมา ป้องกันได้ด้วยการเลือกคู่สัญญาที่มีทุนจดทะเบียนสูงพอ จ่ายตามงวดงานที่ตรวจรับจริงเท่านั้น ไม่จ่ายล่วงหน้าเกินสัดส่วนงานที่ทำเสร็จ และเลือกบริษัทที่รายงานความคืบหน้าให้เห็นทุกสัปดาห์

Q25: อะไรทำให้การรับประกัน 20 ปี ใช้ได้จริงตลอด 20 ปี?

A: คำตอบคือความต่อเนื่องของนิติบุคคลที่ออกการรับประกันนั้น เพราะการรับประกันผูกกับตัวบริษัท ไม่ได้ผูกกับตัวบ้าน การรับประกันระยะยาวจึงมีค่าเท่ากับความมั่นคงของบริษัทที่ออกให้ นี่คือเหตุผลที่ควรดูทุนจดทะเบียนและสถานะนิติบุคคลตั้งแต่วันแรกที่คุยกัน สำหรับแลนดี้ โฮม คู่สัญญาคือ บริษัท แลนดี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด ทุนจดทะเบียน 200,000,000 บาท (200 ล้านบาท) ซึ่งสูงที่สุดในกลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านในประเทศไทย ข้อมูลกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ทีมงานประสบการณ์สร้างบ้านกว่า 40 ปี และผลงานส่งมอบกว่า 10,000 หลัง ตัวเลขทุนจดทะเบียนคุณค้นดูเองได้ที่ระบบค้นหาข้อมูลนิติบุคคลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า

Q26: ยังไม่มีบ้านปลูกสร้าง ยื่นกู้ได้ไหม?

A: ยื่นได้ ใช้เพียงใบเสนอราคาจากบริษัทรับสร้างบ้าน ไม่ต้องรอให้มีบ้านก่อน ข้อนี้แก้ปัญหาที่หลายคนเจอ คือไม่กล้าเซ็นสัญญาเพราะยังไม่รู้วงเงิน แต่ธนาคารก็อยากเห็นเอกสารก่อน

Q27: กู้ได้สูงสุดเท่าไหร่ และผ่อนได้นานแค่ไหน?

A: วงเงินสูงสุด 100% ของค่าจ้างตามสัญญาปลูกสร้าง ผ่อนได้สูงสุด 30 ปี และอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น 2% (ตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร) ทั้งหมดนี้เป็นเงื่อนไขสำหรับผู้กู้ที่เป็นบุคคลธรรมดา ดูรายละเอียดและธนาคารที่ร่วมโครงการได้ที่หน้า บริการทางการเงินและยื่นกู้

Q28: รู้ผลอนุมัติเบื้องต้นเร็วแค่ไหน?

A: ทราบวงเงินเบื้องต้น (Pre-Approve) ได้ภายใน 3 วัน ประโยชน์ของขั้นตอนนี้คือคุณรู้กรอบงบก่อนตัดสินใจเรื่องแบบบ้าน โดยยังไม่มีภาระผูกพัน จากนั้นทีมบริการทางการเงินของแลนดี้ โฮม จะดูแลการจัดเตรียมเอกสารและยื่นกู้จริงกับธนาคารที่ร่วมโครงการให้ต่อจนจบกระบวนการ ทั้งนี้การอนุมัติวงเงินจริงเป็นอำนาจของธนาคารตามหลักเกณฑ์ของแต่ละแห่ง

Q29: อายุเท่าไหร่ยังยื่นกู้สร้างบ้านได้?

A: ผู้กู้ที่เป็นบุคคลธรรมดายื่นได้ถึงอายุสูงสุด 65 ปี โดยระยะเวลาผ่อนที่ได้จริงจะสั้นลงตามอายุผู้กู้ กรณีกู้ในนามนิติบุคคลใช้หลักเกณฑ์คนละชุด ต้องสอบถามแยก

Q30: เอกสารยื่นกู้ต้องเตรียมอะไรบ้าง?

A: แบ่งเป็น 3 หมวด คือ เอกสารส่วนบุคคล เอกสารแสดงรายได้ และเอกสารหลักประกัน ดูรายการเต็มแยกตามประเภทผู้กู้ได้ที่ กู้สร้างบ้าน ต้องเตรียมอะไรบ้าง และควรเช็กเครดิตบูโรก่อนยื่นที่ ตรวจสอบเครดิตก่อนยื่นกู้สร้างบ้าน

สอบถามเพิ่มเติมกับผู้เชี่ยวชาญด้านรับสร้างบ้านได้ที่

แหล่งอ้างอิง

1. กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ระบบค้นหาข้อมูลนิติบุคคล ใช้ตรวจทุนจดทะเบียนและสถานะของบริษัทรับสร้างบ้านทุกราย
2. พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง ใช้อ้างอิงขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง
3. เอกสารสเปกวัสดุมาตรฐาน Landy Home 3 ระดับ (Lite, Popular, Signature) เผยแพร่บนเว็บไซต์บริษัท