แบบบ้าน
ผลงาน
E-Catalog
โปรโมชัน
รื้อบ้านเก่าสร้างใหม่
ต้องขออนุญาตอย่างไร?
📌 Key Takeaways
มีบ้านเก่าบนที่ดินที่จะสร้างบ้านใหม่ ต้อง "ขออนุญาตรื้อถอน" จากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 22 มี 5 ขั้นตอนหลัก ตั้งแต่สำรวจโครงสร้างเดิม ขออนุญาต เตรียมพื้นที่ รื้อตามลำดับ จนถึงเตรียมพื้นที่ก่อสร้างใหม่ หากรื้อโดยไม่ขออนุญาตในกรณีที่กฎหมายกำหนดให้ต้องขอ มีโทษปรับสูงสุด 60,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน และค่ารื้อถอนไม่รวมอยู่ในค่าก่อสร้างบ้าน ต้องวางแผนงบแยกตั้งแต่ต้น
หลายคนมีที่ดินพร้อมสร้างบ้านใหม่ แต่ที่ดินแปลงนั้นยังมีบ้านหลังเก่าตั้งอยู่ ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยที่สุดคือ "บ้านของเราเอง จะรื้อเมื่อไรก็ได้" ซึ่งไม่จริง ถ้าเข้าหลักเกณฑ์ตามกฎหมาย การรื้อถอนอาคารต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเริ่มงานเสมอ และถ้ารื้อผิดขั้นตอน อาจถูกระงับการก่อสร้าง มีความผิดตามกฎหมายควบคุมอาคาร สร้างความเสียหายให้บ้านข้างเคียง หรือทำให้งบประมาณทั้งโครงการบานปลายโดยไม่ได้ตั้งใจ บทความนี้สรุปขั้นตอนและข้อกฎหมายที่ต้องรู้ก่อนรื้อบ้านเก่า เพื่อให้การสร้างบ้านใหม่เริ่มต้นได้อย่างถูกต้องตั้งแต่ก้าวแรก
ทำไมรื้อบ้านเก่าต้องขออนุญาตก่อนเสมอ?
เพราะการรื้อถอนอาคารอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 22 ซึ่งกำหนดชัดเจนว่าอาคาร 2 ประเภทต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนรื้อถอนเสมอ ได้แก่ (1) อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร ซึ่งอยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของอาคารนั้น และ (2) อาคารที่อยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่า 2 เมตร หากบ้านของท่านไม่เข้าเกณฑ์ทั้ง 2 ข้อนี้ กฎหมายไม่ได้บังคับให้ต้องขอใบอนุญาตรื้อถอน แต่ยังคงแนะนำให้แจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบไว้เสมอ เพื่อความปลอดภัยของบ้านข้างเคียงและระบบสาธารณูปโภครอบพื้นที่
เจ้าพนักงานท้องถิ่นผู้มีอำนาจพิจารณาจะแตกต่างกันไปตามพื้นที่ ในเขตกรุงเทพมหานครคือผู้อำนวยการเขต ในเขตเทศบาลคือนายกเทศมนตรี และในเขตองค์การบริหารส่วนตำบลคือนายกองค์การบริหารส่วนตำบล
5 ขั้นตอนรื้อถอนบ้านเก่าก่อนสร้างใหม่ มีอะไรบ้าง?
การรื้อบ้านที่ถูกต้องมี 5 ขั้นตอนหลักตามลำดับ ดังนี้
- สำรวจโครงสร้างเดิม ตรวจสอบว่าบ้านเป็นโครงสร้างไม้ คอนกรีต หรือเหล็ก มีรอยแตกร้าว/ทรุดตัวหรือไม่ มีส่วนต่อเติมนอกแบบเดิมหรือไม่ มีวัสดุอันตราย (เช่น กระเบื้องที่อาจมีส่วนผสมแร่ใยหิน) หรือไม่ รวมถึงสำรวจแนวเขตที่ดิน รั้ว ต้นไม้ใหญ่ ระบบไฟฟ้า ประปา บ่อเกรอะ บ่อซึม และถังบำบัดน้ำเสีย
- ขออนุญาตรื้อถอน ยื่นคำขออนุญาตรื้อถอนอาคารต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น พร้อมสำเนาโฉนดที่ดิน หนังสือยินยอม (ถ้ามีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม) และแบบแปลนหรือเอกสารตามที่หน่วยงานท้องถิ่นกำหนด
- เตรียมพื้นที่และระบบสาธารณูปโภค ตัดกระแสไฟฟ้า ปิดมิเตอร์น้ำประปา ปิดระบบแก๊ส (ถ้ามี) แจ้งเพื่อนบ้านล่วงหน้า กั้นพื้นที่ก่อสร้างและติดตั้งรั้วชั่วคราว จัดจุดเข้า-ออกรถบรรทุก และป้องกันฝุ่น/เศษวัสดุ
- เริ่มรื้อตามลำดับ ไม่ใช่การทุบทั้งหลังทันที แต่ต้องรื้อเป็นลำดับ 3 ช่วง ช่วงแรกรื้อชิ้นส่วนที่ขายหรือนำกลับมาใช้ใหม่ได้ก่อน เช่น สายไฟ ประตู หน้าต่าง สุขภัณฑ์ กระเบื้องหลังคา เหล็ก และไม้ ช่วงที่สองรื้อส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างหลัก เช่น ผนังเบา ผนังก่ออิฐ ฝ้าเพดาน จนเหลือแต่โครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก และช่วงสุดท้ายใช้เครื่องจักรหนักรื้อโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กจากบนลงล่าง ตั้งแต่เสาชั้นบนสุดไปจนถึงคานคอดินและฐานราก ระหว่างรื้อทุกช่วงต้องควบคุมฝุ่น เสียง การสั่นสะเทือน และการตกหล่นของวัสดุอย่างต่อเนื่อง
- เตรียมพื้นที่สำหรับก่อสร้างใหม่ เก็บเศษวัสดุออกทั้งหมด ปรับระดับดิน ตรวจสอบแนวเขตที่ดินอีกครั้ง สำรวจสภาพดินสำหรับงานฐานราก แล้วจึงเข้าสู่ขั้นตอนขออนุญาตก่อสร้าง (ถ้ายังไม่ได้ดำเนินการ) และเริ่มงานก่อสร้างตามแบบที่ได้รับอนุญาต
เพื่อให้โครงการต่อเนื่องไม่ต้องรอนาน แนะนำให้วางแผนยื่นขออนุญาตรื้อถอนและขออนุญาตก่อสร้างให้ต่อเนื่องกัน ทั้งนี้ขั้นตอนและระยะเวลาอาจแตกต่างกันไปตามหน่วยงานท้องถิ่นแต่ละพื้นที่
เอกสารที่ต้องเตรียมขออนุญาตรื้อถอนมีอะไรบ้าง?
เอกสารหลักที่ใช้ยื่นขออนุญาตรื้อถอนโดยทั่วไป มีดังนี้ (รายละเอียดอาจแตกต่างกันไปตามหน่วยงานท้องถิ่นแต่ละพื้นที่ เช่น กรุงเทพมหานคร เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล)
- คำขออนุญาตรื้อถอนอาคาร
- สำเนาโฉนดที่ดิน
- หนังสือยินยอม (กรณีมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม)
- แบบแปลนหรือเอกสารตามที่หน่วยงานท้องถิ่นกำหนด
ค่ารื้อถอนบ้านคิดแยกจากค่าก่อสร้างบ้านใหม่หรือไม่?
แยกกันเสมอ ค่ารื้อถอนบ้านเก่าไม่ได้รวมอยู่ในค่าก่อสร้างบ้านใหม่ จึงต้องวางแผนงบประมาณส่วนนี้แยกต่างหากตั้งแต่ต้น เพื่อไม่ให้งบรวมทั้งโครงการบานปลายเกินคาด ค่าใช้จ่ายจะขึ้นอยู่กับขนาด โครงสร้าง และความซับซ้อนของบ้านเดิมแต่ละหลัง ไม่ใช่ตัวเลขตายตัวที่ใช้ได้ทุกกรณี บางกรณีเจ้าของบ้านอาจไม่ต้องเสียค่ารื้อถอนเลย เพราะชิ้นส่วนที่รื้อได้ เช่น ไม้เก่า ประตู หน้าต่าง สายไฟ และเหล็กรูปพรรณ สามารถนำไปขายชดเชยค่าแรงได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงกับผู้รับเหมาแต่ละราย
Landy Home ช่วยอะไรได้บ้าง เมื่อมีบ้านเก่าต้องรื้อก่อนสร้างใหม่?
ลูกค้าที่จองปลูกสร้างกับ Landy Home และมีที่ดินที่ต้องรื้อบ้านเก่าก่อน จะได้ทีมสำรวจที่ดินลงพื้นที่จริง ประเมินสภาพบ้านเดิมและข้อจำกัดหน้างาน พร้อมประสานงานกับวิศวกรผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางด้านรื้อถอน เพื่อให้ขั้นตอนรื้อถอนต่อเนื่องไปถึงการสำรวจพื้นที่ก่อสร้างใหม่ได้อย่างราบรื่น เป็นส่วนหนึ่งของ บริการ One-Stop Service ครบทุกขั้นตอนการสร้างบ้านของ Landy Home ที่ดูแลตั้งแต่สำรวจที่ดิน ออกแบบ ขออนุญาต จนถึงส่งมอบบ้าน
ถ้ากำลังวางแผนงบประมาณทั้งโครงการ (รวมค่ารื้อถอน) และสนใจข้อมูล บริการสินเชื่อสร้างบ้านของ Landy Home ก็สามารถปรึกษาไปพร้อมกันได้ในขั้นตอนสำรวจที่ดินครั้งแรก
สร้างบ้านอย่างสบายใจ เลือก แลนดี้ โฮม
ไม่ว่าที่ดินของท่านจะมีบ้านเก่าต้องรื้อหรือเป็นที่ดินเปล่า ทีมสถาปนิกและวิศวกรของ Landy Home พร้อมลงสำรวจหน้างานจริงให้ตั้งแต่ก้าวแรก ด้วยความมั่นคงจากทุนจดทะเบียน 200 ล้านบาท ซึ่งสูงที่สุดในกลุ่มธุรกิจรับสร้างบ้านในประเทศไทย
พิเศษ! จองสิทธิ์สำรวจที่ดิน ออกแบบบ้าน และประเมินงบก่อสร้างฟรีสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมหรือรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านรับสร้างบ้านได้ที่
ข้อมูลอ้างอิง
- พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 22 (การขออนุญาตรื้อถอนอาคาร). สืบค้นเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2569 จาก องค์การบริหารส่วนตำบลรามราช พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ฉบับปรับปรุง
- คู่มือสำหรับประชาชน: การขออนุญาตรื้อถอนอาคาร ตามมาตรา 22. สืบค้นเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2569 จาก เทศบาลตำบลหินดาด คู่มือขออนุญาตรื้อถอนอาคาร
คำถามที่พบบ่อย (FAQs)
Q: ทำไมควรปรึกษา Landy Home ก่อนเริ่มจ้างช่างมารื้อถอนบ้านเก่า?
A: เพราะงานรื้อถอนที่ถูกต้องควรวางแผนประสานกับงานสร้างบ้านใหม่ การปรึกษา Landy Home จะช่วยให้เห็นภาพรวมของโครงการตั้งแต่ประเมินสภาพบ้านเดิมและแนวเขตที่ดิน เพื่อให้ขั้นตอนรื้อถอนต่อเนื่องไปถึงงานก่อสร้างอย่างเรียบร้อย ช่วยลดความซับซ้อนและป้องกันปัญหางานสะดุดระหว่างเปลี่ยนผ่านสู่การสร้างบ้านหลังใหม่
Q: ยังไม่ได้ตกลงสร้างบ้าน สามารถปรึกษาเรื่องรื้อถอนกับ Landy Home ก่อนได้ไหม?
A: ท่านสามารถรับคำปรึกษาเบื้องต้นผ่านสิทธิ์ "สำรวจที่ดิน ออกแบบบ้าน และประเมินงบก่อสร้างฟรี*" เพื่อใช้ประกอบการวางแผนโครงการได้ก่อนตัดสินใจ ส่วนบริการทีมสำรวจที่ดินลงประเมินหน้างานจริงพร้อมจัดทำรายงานสรุปเรื่องรื้อถอน จะเป็นบริการเฉพาะสำหรับลูกค้าที่จองปลูกสร้างกับ Landy Home แล้ว
Q: รื้อบ้านของตัวเองโดยไม่ขออนุญาตได้ไหม?
A: หากอาคารเข้าหลักเกณฑ์ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 22 เจ้าของบ้านต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอแม้จะเป็นบ้านตนเองก็ตาม ฝ่าฝืนมีโทษปรับสูงสุด 60,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน ซึ่งทาง Landy Home มีทีมผู้เชี่ยวชาญพร้อมคอยให้คำแนะนำเกี่ยวกับข้อกฎหมายและเอกสารที่ต้องใช้ เพื่อให้การรื้อถอนดำเนินการอย่างถูกต้องตามขั้นตอน
Q: ค่ารื้อถอนบ้านคิดรวมกับค่าสร้างบ้านใหม่หรือไม่?
A: ค่ารื้อถอนคิดแยกจากค่าสร้างบ้านใหม่เสมอขึ้นอยู่กับขนาดและโครงสร้างบ้านเดิม แต่สำหรับลูกค้าที่จองปลูกสร้างกับ Landy Home จะมีทีมสำรวจเข้าประเมินหน้างานจริงและทำรายงานสรุปให้ล่วงหน้า ช่วยให้ท่านรับทราบตัวเลขค่ารื้อถอนที่ชัดเจนเพื่อนำไปวางแผนงบประมาณรวมทั้งโครงการได้อย่างแม่นยำ
Q: จองสร้างบ้านกับ Landy Home จะได้รับการช่วยเหลือเรื่องรื้อถอนอย่างไรบ้าง?
A: ลูกค้าที่จองปลูกสร้างจะได้รับบริการจากทีมสำรวจที่ดินเข้าประเมินสภาพบ้านเดิมและข้อจำกัดหน้างาน พร้อมจัดทำรายงานสรุปส่งต่อให้วิศวกรผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางด้านรื้อถอน ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของบริการ One-Stop Service ที่ช่วยประสานงานดูแลตั้งแต่ก้าวแรกของการรื้อถอนต่อเนื่องไปจนถึงการก่อสร้างบ้านใหม่
*เงื่อนไขการให้บริการสำรวจพื้นที่ ออกแบบ ประเมินราคา และสิทธิพิเศษต่างๆ เป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนด โปรดสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมกับเจ้าหน้าที่ก่อนรับบริการ