7 วิธีเช็กประวัติน้ำท่วมที่ดิน
ก่อนซื้อหรือสร้างบ้าน

คนขายที่ดินแทบไม่มีใครบอกว่า "แปลงนี้น้ำท่วมทุกปี" และที่ดินที่ไปดูในวันแดดออกก็ดูแห้งดีทุกแปลง ปัญหาจริงจึงมักโผล่หลังโอนไปแล้ว ในฤดูฝนแรก

ข่าวดีคือวันนี้มีข้อมูลสาธารณะและวิธีดูหน้างานที่ช่วยให้รู้ประวัติน้ำท่วมของที่ดินได้ค่อนข้างชัด ก่อนวางเงินมัดจำ

บทความนี้รวบรวม 7 วิธีที่ใช้ประกอบกันได้ ก่อนให้ทีมสำรวจหน้างาน จากมุมของทีมงานประสบการณ์สร้างบ้านกว่า 40 ปีของ Landy Home ซึ่งมีผลงาน 10,000 หลัง

ทำไมต้องรู้ประวัติน้ำท่วมก่อนซื้อที่ดิน?

เพราะตัวเลขน้ำท่วมของที่ดินเป็นตัวเลขแรกที่กำหนดเกือบทุกอย่างของบ้าน ตั้งแต่ต้องถมดินเท่าไร พื้นบ้านต้องสูงแค่ไหน ปลั๊กและตู้ไฟอยู่ตรงไหน ไปจนถึงวัสดุชั้นล่าง

ที่ดิน 2 แปลงในทำเลเดียวกัน แปลงหนึ่งน้ำไม่เคยท่วม อีกแปลงท่วมสูงระดับเอวทุก 3 ถึง 4 ปี งบก่อสร้างบ้านและชีวิตในบ้านจะต่างกันมาก ข้อมูลนี้จึงควรอยู่ในมือก่อนตัดสินใจซื้อ ไม่ใช่หลังโอน

7 วิธีเช็กว่าที่ดินน้ำเคยท่วมไหม

ภาพจำลอง · วิธีที่ 1 ถึง 3 ดูภาพกว้าง วิธีที่ 4 ถึง 7 ยืนยันที่ระดับแปลง

ไม่มีวิธีไหนตอบได้ครบในวิธีเดียว ให้ใช้วิธีที่ 1 ถึง 3 ดูภาพกว้าง แล้วใช้วิธีที่ 4 ถึง 7 ยืนยันที่ระดับแปลง

1. ดูแผนที่น้ำท่วมซ้ำซากของ GISTDA

ภาพหน้าจอ Disaster Platform ของ GISTDA ถ่าย 2 ต.ค. 2569 ซูมที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล

GISTDA (สำนักงานพัฒนาเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ) มีแผนที่ที่ระบายสีพื้นที่ตามจำนวนครั้งที่เคยเกิดน้ำท่วม ตั้งแต่ปี 2554 ถึง 2567 เปิดดูฟรีในเว็บเบราว์เซอร์ ไม่ต้องสมัครสมาชิก

1. เปิด disaster.gistda.or.th/flood
2. กดไอคอนรูปกราฟที่แถบด้านซ้ายของหน้าจอ (เอาเมาส์ชี้จะขึ้นคำว่า น้ำท่วมซ้ำซาก)
3. กดรูปแว่นขยายด้านขวาของแผนที่ แล้วพิมพ์ชื่อหมู่บ้าน ถนน หรือตำบลที่ที่ดินตั้งอยู่
4. ดูสีของพื้นที่เทียบกับแถบสัญลักษณ์มุมขวาล่าง ซึ่งไล่ตั้งแต่ 1 ครั้ง ไปจนถึง มากกว่า 12 ครั้ง ถ้าไม่มีสี แปลว่าข้อมูลชุดนี้ไม่พบน้ำท่วม แต่น้ำขังจากฝนช่วงสั้น ๆ อาจไม่ปรากฏในภาพดาวเทียม จึงยังต้องเช็กวิธีอื่นประกอบ

ถ้าใช้มือถือ ดาวน์โหลดแอป เช็คน้ำ ของ GISTDA (ฟรีทั้ง iOS และ Android) เพื่อดูพื้นที่เสี่ยงรอบตำแหน่งที่อยู่และประวัติน้ำท่วมย้อนหลัง แผนที่ชุดนี้บอกได้ว่าพื้นที่นั้นเคยท่วมบ่อยแค่ไหน แต่ยังไม่บอกว่าน้ำสูงเท่าไรในแปลงของเรา ถ้าที่ดินอยู่ในพื้นที่ที่ท่วมซ้ำหลายครั้ง ให้ถือเป็นสัญญาณแรงที่ต้องยืนยันต่อด้วยวิธีที่ 4 ถึง 7

2. ย้อนดูภาพถ่ายดาวเทียมช่วงน้ำท่วมใหญ่

เปิด Google Earth Pro บนคอมพิวเตอร์ ใช้ฟังก์ชันภาพย้อนหลัง (Historical Imagery) แล้วเลื่อนไปช่วงตุลาคมถึงพฤศจิกายน 2011 (โปรแกรมแสดงปีเป็น ค.ศ. ตรงกับ พ.ศ. 2554) ซึ่งเป็นช่วงน้ำท่วมใหญ่ในภาคกลาง ถ้ามีภาพในช่วงนั้น จะเห็นว่าแปลงที่ดินและถนนรอบ ๆ จมน้ำหรือไม่ ทำซ้ำกับช่วงฤดูฝนปีอื่นที่มีภาพ

ปี 2554 เป็นปีอ้างอิงที่ดี เพราะเป็นปีที่น้ำท่วมกว้างที่สุดในรอบหลายสิบปี GISTDA เคยเปรียบเทียบว่าเดือนสิงหาคม 2554 มีพื้นที่น้ำท่วมขังราว 5.59 ล้านไร่ ขณะที่เดือนเดียวกันของปี 2565 อยู่ที่ราว 1.85 ล้านไร่ ถ้าที่ดินแห้งในปี 2554 เป็นสัญญาณที่ดี แต่ยังต้องดูน้ำขังจากฝนในปีปกติประกอบด้วย

3. ตรวจผังเมืองรวมว่าอยู่ในพื้นที่รับน้ำหรือไม่

ผังเมืองรวมของหลายจังหวัดและกรุงเทพมหานครกำหนดพื้นที่ทางระบายน้ำหลาก หรือพื้นที่ที่สงวนไว้ให้น้ำไหลผ่าน ที่ดินในพื้นที่ลักษณะนี้มักมีเงื่อนไขการก่อสร้างเพิ่มเติม และมีโอกาสรับน้ำเมื่อปริมาณน้ำมาก สอบถามได้ที่สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด หรือสำนักงานเขตและเทศบาลในพื้นที่

4. หาร่องรอยน้ำที่หน้างาน

ร่องรอยที่หน้างานบอกระดับน้ำได้แม่นกว่าแผนที่ เพราะเป็นระดับจริงของจุดนั้น ให้เดินดูรอบแปลงและในซอยแล้วมองหาสิ่งเหล่านี้

• คราบน้ำหรือเส้นตะไคร่เป็นแนวระดับเดียวกันบนเสาไฟฟ้า กำแพงวัด กำแพงโรงเรียน หรือต้นไม้ใหญ่
• บ้านรอบข้างที่ถมดินหรือยกพื้นสูงกว่าถนนผิดปกติ หรือมีขั้นบันไดที่ถูกเสริมขึ้นทีหลัง
• ร่องสำหรับเสียบแผ่นกั้นน้ำที่ประตูบ้านหรือประตูรั้วของบ้านข้างเคียง
• ปลั๊กไฟหรือตู้ไฟของร้านค้าในซอยที่ถูกย้ายขึ้นไปติดสูง

5. ถามคนในพื้นที่ด้วย 3 คำถาม

คนที่อยู่มานานคือแหล่งข้อมูลที่ดีมาก เช่น ร้านค้า วินมอเตอร์ไซค์ หรือเพื่อนบ้านที่อยู่ติดแปลง ลองถามเจาะไปที่ระดับน้ำและระยะเวลาที่น้ำขัง มากกว่าถามแค่ว่าท่วมไหม เพราะตัวเลขเหล่านี้คือสิ่งที่นำไปออกแบบบ้านได้จริง

1. เคยท่วมสูงสุดเท่าไร ให้เขาชี้ระดับเทียบกับสิ่งที่วัดได้ เช่น ขอบถนน ขั้นบันได หรือกำแพง
2. ขังนานกี่วัน น้ำขังไม่กี่ชั่วโมงหลังฝนหนัก กับน้ำขังเป็นสัปดาห์ ต้องออกแบบบ้านต่างกันมาก
3. ท่วมบ่อยแค่ไหน ทุกปี ทุก 3 ถึง 5 ปี หรือเฉพาะปีน้ำท่วมใหญ่

6. ไปดูที่ดินในวันที่ฝนตกหนัก

นัดดูที่ดินซ้ำหลังฝนตกหนักในฤดูฝน จะเห็นว่าน้ำระบายออกจากแปลงเร็วแค่ไหน ถนนหน้าแปลงมีน้ำขังไหม และน้ำจากที่ดินข้างเคียงไหลเข้ามาหรือไม่ วัดด้วยตลับเมตรว่าที่ดินต่ำหรือสูงกว่าขอบถนนกี่เซนติเมตร

7. ยืนยันตำแหน่งแปลงจริง แล้วดูว่าอยู่ใกล้น้ำแค่ไหน

ข้อมูลทั้งหมดข้างบนจะใช้ไม่ได้ถ้าดูผิดแปลง ให้ยืนยันตำแหน่งที่ดินจากเลขโฉนดก่อน ดูวิธีได้ที่เช็กที่ดินออนไลน์ก่อนซื้อ แล้วดูระยะจากแม่น้ำ คลอง แนวคันกั้นน้ำ และพื้นที่ลุ่มต่ำรอบแปลง ที่ดินที่อยู่นอกคันกั้นน้ำหรือติดลำน้ำมักรับน้ำก่อน

ต้องจดตัวเลขอะไรบ้าง ก่อนคุยกับสถาปนิก?

ผลจาก 7 วิธีข้างบนควรสรุปเป็นตัวเลข 5 ตัวนี้ วัดจากจุดอ้างอิงเดียวกัน ที่ใช้ง่ายที่สุดคือขอบถนนหน้าที่ดิน

ตัวเลขในคอลัมน์ตัวอย่างเป็นตัวเลขสมมติเพื่อแสดงวิธีจด ถ้ายังหาบางตัวไม่ได้ไม่เป็นไร จดเท่าที่มี แล้วให้ทีมสำรวจช่วยเก็บส่วนที่เหลือที่หน้างาน

ที่ดินเคยน้ำท่วม ยังซื้อหรือสร้างบ้านได้ไหม?

ได้ ที่ดินจำนวนมากในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยมีน้ำท่วมมาก่อน สิ่งที่ต้องทำคือให้ตัวเลขชี้ทาง แล้วออกแบบบ้านจากตัวเลขนั้น

สำหรับกลุ่มที่ 3 Landy Home มี FR System (Flood Resistant System) ที่วางระดับพื้น ระบบไฟ และงานระบบให้รองรับน้ำท่วมตั้งแต่ขั้นเขียนแบบ ในแบบ Concept Design พื้นชั้น 2 สูงจากพื้นดิน 3.90 เมตร และปลั๊กชั้นล่างสูงจากพื้นดินอย่างน้อย 1.00 เมตร FR System เป็นทางเลือกที่พิจารณาตามความเสี่ยงน้ำท่วมของที่ดิน

ทำไมต้องให้ Landy Home ช่วยดูที่ดิน?

การอ่านประวัติน้ำท่วมของที่ดินให้เป็นแบบบ้านที่ใช้ได้จริง ต้องใช้ทั้งการสำรวจหน้างานและทีมที่สร้างได้ตรงแบบ ตารางนี้สรุปว่า Landy Home ดูแลที่ดินเสี่ยงน้ำท่วมอย่างไร เริ่มจากเรื่องที่เกี่ยวกับการสำรวจที่ดินโดยตรง

Landy Home รับสร้างบ้านบนที่ดินของลูกค้า (ไม่ได้ขายที่ดิน) ถ้ามีที่ดินในใจแล้ว ส่งตำแหน่งที่ดินให้ทีมงานดูก่อนได้เลย ทีมจะช่วยเช็กว่าอยู่ในพื้นที่บริการ แล้วนัดสำรวจก่อนเริ่มออกแบบ ช่วงงบที่ Landy Home ดูแลคือ 8 ถึง 20 ล้านบาท ถ้างบต่ำกว่านั้น ยังมี Trendy Home แบรนด์ในเครือ บริษัท แลนดี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด ที่ใช้ระบบโครงสร้าง Nova System ชุดเดียวกันให้เลือก

คำถามที่พบบ่อย

*การรับประกันโครงสร้างเป็นไปตามเงื่อนไขที่บริษัทฯ กำหนด ข้อมูลในบทความเป็นความรู้ทั่วไปสำหรับวางแผนก่อนสร้างบ้าน ไม่ใช่ผลการตรวจสอบทางวิศวกรรมของที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่ง งานถมดิน ฐานราก และโครงสร้างต้องให้วิศวกรประเมินจากสภาพที่ดินจริง

เขียนโดย ทีมบรรณาธิการ Landy Home ร่วมกับทีมสถาปนิกและวิศวกรของบริษัท · อัปเดตล่าสุด 2 ตุลาคม 2569